法助手1、沒有按照法律、行政法規(guī)取得房屋所有權(quán)的二手房。2、只享有房屋使用權(quán)的二手房，常見的就是城市公房。3、經(jīng)過鑒定屬于危險樓房的。4、在農(nóng)村集體土地上修建的房屋。5、已經(jīng)被劃入當(dāng)?shù)夭疬w公告范圍以內(nèi)的房屋。6、所有權(quán)尚存在糾紛的二手房。7、已經(jīng)抵押出去的二手房，但并未經(jīng)過抵押權(quán)人書面同意出售的。
本篇文章目錄一覽：
不可以買賣的二手房都有哪些
依照法律法規(guī)的規(guī)定，以下情形下的二手房不能進(jìn)行買賣：
1、未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋;
2、只取得使用權(quán)的房屋，如房屋管理局直管公房;
3、鑒定為危房的房屋;
4、以標(biāo)準(zhǔn)價購買，尚未按成本價補(bǔ)足剩余價款，向全產(chǎn)權(quán)過渡的房屋;
5、在農(nóng)村集體土地上興建的房屋;
6、已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的房屋;
7、所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋;
8、所有權(quán)有糾紛的房屋;
9、已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押人書面同意的房屋;
10、依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房屋;
11、房屋已出租他人，出賣人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)等權(quán)益的;
12、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
如何評估二手房的折舊費(fèi)?
房屋折舊是房屋價格補(bǔ)償?shù)男问?，即房屋的折舊費(fèi)。折舊費(fèi)是指房屋建造價值的平均損耗。房屋在長期的使用中，雖然原有的實(shí)物形態(tài)不變，但由于自然損耗和人為的損耗，它的價值也會逐漸減少。這部分因損耗而減少的價值，以貨幣形態(tài)來表現(xiàn)，就是折舊費(fèi)。確定折舊費(fèi)的依據(jù)是建筑造價、殘值、清理費(fèi)用和折舊年限。
(1)建筑造價是核算折舊費(fèi)的基礎(chǔ)，由建造中必要的物質(zhì)消耗、勞動報酬和稅金、利潤所組成，是住宅經(jīng)營中的進(jìn)貨價。
它只應(yīng)是住宅本身的進(jìn)價，而不應(yīng)包括其他費(fèi)用。由于住宅的使用年限長達(dá)幾十年，甚至一百多年，在這樣長時期內(nèi)物價變化很大，故一般均不以其原始造價為計(jì)算依據(jù)，而按重置，即在現(xiàn)實(shí)條件下重新建造該類住宅所需的貨幣支出來計(jì)算。
(2)房屋的殘值，是指房屋經(jīng)過長期使用，失去使用價值后，經(jīng)過拆除清理以后殘留的建筑材料的價值。清理費(fèi)用是拆除清理報廢的破舊房屋時所支付的人工、機(jī)具的費(fèi)用，它作為使用房屋的追加耗費(fèi)，應(yīng)計(jì)入成本之內(nèi)。一般都以殘值扣除清理費(fèi)用后的剩余部分為凈殘值，簡稱殘值。因?yàn)樗谧≌瑑r值中所占的比例不大，而且是在住宅報廢后才能得到的，因此它與原值無法比較。
在計(jì)算時，都采用按當(dāng)時工資和材料價格水平預(yù)告估計(jì)的辦法，有時計(jì)算折舊時也采用殘值率這一參數(shù)，即殘值和原值的比率。各種結(jié)構(gòu)房屋的殘值率一般為：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)為0;磚混結(jié)構(gòu)為2%;磚木結(jié)構(gòu)一等為6%;磚木結(jié)構(gòu)二等為4%;磚木結(jié)構(gòu)三等為3%;簡單結(jié)構(gòu)為0。
(3)使用年限，是住宅實(shí)物形態(tài)經(jīng)外界的物理、化學(xué)因素作用下，從而發(fā)生有形的磨損;在有形的磨損下，住宅能維持正常使用的年限，稱為使用年限。使用年限是由住宅的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量決定的自然壽命。折舊年限，是住宅價值轉(zhuǎn)移的年限，它是由使用過程中社會經(jīng)濟(jì)條件決定的社會必要平均使用壽命，或稱經(jīng)濟(jì)壽命。折舊年限除與使用年限有關(guān)外，還受無形損耗的影響。
房屋折舊費(fèi)的計(jì)算方法在《國有企業(yè)固定資產(chǎn)折舊試行條例》中明確規(guī)定，房屋一類的固定資產(chǎn)折舊，采用平均年限法，即定額折舊法。其計(jì)算公式為：
造價-殘值造價×(1-殘值率)
消費(fèi)者在購買舊房時，也可以利用折舊法求出所購舊房大概價值。公式為：
舊房價格=造價-年折舊費(fèi)已使用年數(shù)
當(dāng)然，確定房屋的價格還要考慮很多因素，如房屋所處的地段位置、房屋的建筑面積和樓房的層次與朝向等。
如還有不清楚的或新情況，建議你直接本站，在線提問以便于了解溝通案件情況，智能匹配平臺空閑律師為你作出詳細(xì)的有針對性的解答，盡量說明大致情況以免因信息不全、溝通不暢，解答有誤。祝維權(quán)成功。
