未登記的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。國(guó)家實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，依法成立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同具備債權(quán)效力，房屋是否辦理物權(quán)登記不影響買(mǎi)賣(mài)合同的效力。

1、房屋買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，不辦理產(chǎn)權(quán)登記的，房屋所有權(quán)設(shè)立不生效，但房屋買(mǎi)賣(mài)行為有效。

2、如果未辦理登記，而且買(mǎi)賣(mài)合同是成立并且生效，那么賣(mài)方就必須繼續(xù)履行為買(mǎi)方辦理過(guò)戶(hù)登記的義務(wù)。如果事實(shí)上已經(jīng)不能履行，賣(mài)方要向買(mǎi)方承擔(dān)違約責(zé)任。

3、買(mǎi)賣(mài)雙方自愿，并立有契約、買(mǎi)方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒(méi)有其他違法行為，只是買(mǎi)賣(mài)手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，但應(yīng)及時(shí)補(bǔ)辦房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)。

《中華人民共和國(guó)民法典》

第二百零九條【不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的效力】不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

第二百一十五條【合同效力與物權(quán)變動(dòng)區(qū)分】當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。