法助手進(jìn)行房屋買賣時(shí)，網(wǎng)簽和網(wǎng)簽備案是不一樣的，要先進(jìn)行網(wǎng)簽，再辦理備案手續(xù)，這兩者的流程不同，產(chǎn)生的時(shí)間不同，所提交的材料也有所不同，但是可以防止一方多賣的情況出現(xiàn)，維護(hù)購房者的合法權(quán)益。
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網(wǎng)簽與網(wǎng)簽備案是一樣的嗎?
是不一樣的，網(wǎng)簽和備案不是一回事。購房網(wǎng)簽相當(dāng)于在房屋管理部門將買賣協(xié)議備案，并在互聯(lián)網(wǎng)上公示。網(wǎng)簽后會得到一個網(wǎng)簽號，可在互聯(lián)網(wǎng)上查詢網(wǎng)簽信息。已網(wǎng)簽過的房屋，無法進(jìn)行第二次網(wǎng)簽，可避免開發(fā)商一房二賣。購房合同備案是指購房者和開發(fā)商簽訂購房合同后，開發(fā)商會將購房合同集中在房地產(chǎn)交易中心登記備案，是具有法律效力的一種方式。經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審核，會返回一個備案號，此備案號是唯一的，在網(wǎng)上輸入備案號可查詢房屋的相關(guān)信息。
網(wǎng)簽和備案存在著本質(zhì)的區(qū)別，網(wǎng)簽是房地產(chǎn)管理部門為規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售行為，維持房地產(chǎn)市場的正常秩序，防止開發(fā)商捂盤及“一房多賣”而建立的一個網(wǎng)絡(luò)化管理系統(tǒng)。
開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》，商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。
兩者的共同作用都是為了杜絕一房多賣的現(xiàn)象，當(dāng)我們要注意的是，網(wǎng)簽是不具有備案的法律效力的，僅僅為了實(shí)現(xiàn)備案的管理效果。辦理好網(wǎng)簽后如要實(shí)現(xiàn)備案的法律效力還必須要到當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理備案登記手續(xù)。
網(wǎng)簽備案沒有房產(chǎn)證可以買嗎?
從法律層面上講，已備案但是尚未辦證的房屋是不能買賣的，因?yàn)?，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅，必須經(jīng)過依法登記，才發(fā)生效力。未經(jīng)依法登記，不發(fā)生效力，但法律法規(guī)另有規(guī)定的除外。由于房屋屬于不動產(chǎn)，且不具有法律法規(guī)規(guī)定的除外情節(jié)，所以，必須經(jīng)過依法登記，也就是辦證后，所有權(quán)才是自己的。但實(shí)際上，這種沒辦證的房屋買賣也是有的，只是對買方來說，風(fēng)險(xiǎn)更大一些，而作為賣方，風(fēng)險(xiǎn)相對小很多。
根據(jù)現(xiàn)行的限購政策要求，已經(jīng)不允許房屋備案機(jī)關(guān)進(jìn)行商品房合同購房人名字的變更，也就是說無法通過開發(fā)商將合同購房人的名字直接變更為買房人。因此，此時(shí)賣房只能作為二手房進(jìn)行交易。
為了保證不出意外，避免日后陷入法律糾紛，應(yīng)做好以下幾件事：
首先，應(yīng)持商品房銷售合同到不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理房屋預(yù)告登記，以聲明自己對房屋的所有權(quán)。這樣做的目的是為了防止開發(fā)商一房兩賣，或者因開發(fā)商與建筑商、材料供應(yīng)商之間的經(jīng)濟(jì)糾紛導(dǎo)致房屋被法院查封。
其次，如果是按揭購房，沒辦證轉(zhuǎn)貸可能不行，只能要求買方付全款。
第三，簽訂合同時(shí)要就預(yù)告登記、交房、辦證事項(xiàng)進(jìn)行約定。
其中最重要的是辦理房屋預(yù)告登記手續(xù)，否則一旦房屋被意外查封或開發(fā)商一房兩賣，麻煩可就大了。
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