當對方欠錢并用房子作為抵押，但無力償還時，債權人可依法通過協(xié)商、拍賣、變賣抵押房產(chǎn)等方式來保障自身權益。

1. 協(xié)商還款：雙方可以嘗試協(xié)商制定還款計劃，以減輕借款人的還款壓力。

2. 拍賣或變賣抵押房產(chǎn)：如果協(xié)商無果，債權人可以依據(jù)抵押合同及相關法律規(guī)定，通過拍賣或變賣抵押房產(chǎn)的方式來實現(xiàn)債權。在此過程中，應確保拍賣或變賣過程公正、透明，并參照市場價格進行。

3. 法律途徑：如借款人拒不履行還款義務，債權人可以向法院提起訴訟，請求法院判決借款人履行還款義務。在判決生效后，如借款人仍不履行，債權人可以申請法院強制執(zhí)行。

在處理此類問題時，應確保所有行動均符合相關法律法規(guī)，并盡可能通過協(xié)商等和平方式解決糾紛。必要時可咨詢律師，尋求幫助。

《中華人民共和國民法典》第四百一十條

債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權人利益的，其他債權人可以請求人民法院撤銷該協(xié)議。

抵押權人與抵押人未就抵押權實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)。抵押財產(chǎn)折價或者變賣的，應當參照市場價格。