小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)。

小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)土地通常為農(nóng)村集體所有土地，包括宅基地、集體建設(shè)用地等。與國(guó)有土地上建設(shè)的商品房不同，小產(chǎn)權(quán)房在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，沒(méi)有經(jīng)過(guò)正規(guī)的土地出讓程序，也未向國(guó)家繳納土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用。

小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)證并非由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村集體頒發(fā)，有的甚至沒(méi)有任何正規(guī)的產(chǎn)權(quán)證書。這種產(chǎn)權(quán)證明的效力有限，在法律上不能得到與國(guó)家頒發(fā)的房產(chǎn)證同等的保護(hù)。在涉及房屋產(chǎn)權(quán)糾紛、拆遷補(bǔ)償?shù)葐?wèn)題時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房的所有者可能面臨較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

由于小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和銷售存在不合法性，其交易也受到很多限制。根據(jù)法律規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售。即使進(jìn)行了交易，這種交易行為也可能被認(rèn)定為無(wú)效。此外，小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法在正規(guī)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)行流通，不能辦理銀行貸款、抵押等業(yè)務(wù)。

總之，小產(chǎn)權(quán)房雖然在價(jià)格上可能相對(duì)便宜，但存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。在購(gòu)買房屋時(shí)，應(yīng)謹(jǐn)慎選擇，避免購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，以免給自己帶來(lái)不必要的損失。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條

商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

(3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;

(4)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。